Erhebung von AusgleichsbetrÀgen

Die Pflicht der Kommunen, AusgleichsbetrĂ€ge im Rahmen stĂ€dtebaulicher Sanierungsmaßnahmen zu erheben, ergibt sich aus dem § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB). Dementsprechend sind GrundstĂŒckseigentĂŒmer zwingend an den Aufwendungen fĂŒr die stĂ€dtebauliche Gesamtmaßnahme  (z.B. das Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“) zu beteiligen. Die Kommunen haben hierfĂŒr keinen Ermessensspielraum.

 

„Der EigentĂŒmer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen GrundstĂŒcks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines GrundstĂŒcks entspricht.“

(Quelle: § 154 Abs. 1 BauGB)

 

 

Solange die Sanierungssatzung in Kraft ist, entfallen fĂŒr EigentĂŒmer von ausgleichsbetragspflichtigen GrundstĂŒcken in Sanierungsgebieten die Zahlung von ErschließungsbeitrĂ€gen im Sinne § 127 BauGB sowie von StraßenausbaubeitrĂ€gen nach dem Kommunalabgabegesetz. DarĂŒber hinaus stehen zur DurchfĂŒhrung von stĂ€dtebaulichen Gesamtmaßnahmen in der Regel  auch StĂ€dtebauförderungsmittel fĂŒr die Modernisierung und Instandsetzung von GebĂ€uden zur VerfĂŒgung. Zudem besteht innerhalb von Sanierungsgebieten die Möglichkeit, dass Aufwendungen von EigentĂŒmern fĂŒr die Modernisierung und Instandsetzung ihrer GebĂ€ude unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begĂŒnstigt werden.

Bemessung des Ausgleichsbetrags

„Der von der Gemeinde zu erhebende Ausgleichsbetrag bemisst sich nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen GrundstĂŒcks unter Anrechnung der BetrĂ€ge der BetrĂ€ge nach § 155 Abs. 1 Bau GB. Nach Maßgabe des § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des GrundstĂŒcks aus dem Unterschied zwischen dem
  • Bodenwert, der sich fĂŒr das GrundstĂŒck ergeben wĂŒrde, wenn eine Sanierung weder beabsichtig noch durchgefĂŒhrt worden wĂ€re (Anfangswert) und
  • dem Bodenwert, der sich fĂŒr das GrundstĂŒck durch die rechtliche und tatsĂ€chliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).“
(Quelle: Karl-Heinz-Mathony, „Von der Sanierung zum Ausgleichsbetrag“, 2. Auflage, 2014, S. 466)

Schaubild nach: Karl-Heinz-Mathony, „Von der Sanierung zum Ausgleichsbetrag“, 2. Auflage, 2014

Der Ausgleichsbetrag ergibt sich demnach aus der Differenz zwischen End- und Anfangswert.

Ob darĂŒber hinaus sogenannte AnrechnungstatbestĂ€nde gemĂ€ĂŸ § 155 BauGB vorliegen, wird im Rahmen der Anhörung vor Festsetzung des Ausgleichsbetrags erörtert. Hierzu ist den Ausgleichsbetragspflichtigen gemĂ€ĂŸ § 154 Abs. 4 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

 

„Die Werte des § 154 Abs. 2 BauGB beziehen sich ausschließlich auf die Bodenwerte des GrundstĂŒcks ohne die Bebauung des GrundstĂŒcks.“

(Quelle: Karl-Heinz-Mathony, „Von der Sanierung zum Ausgleichsbetrag“, 2. Auflage, 2014, S. 466)

 

Erhebung bzw. Ablösung des Ausgleichsbetrags

Laut § 154 Abs. 3 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung, entweder nach Aufhebung der Sanierungssatzung oder nach ErklĂ€rung der Abgeschlossenheit fĂŒr einzelne GrundstĂŒcke per Bescheid zu erheben.

Eine weitere Möglichkeit zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags ist die freiwillige Ablösung vor Abschluss der stĂ€dtebaulichen Gesamtmaßnahme auf der Grundlage von Ablösevereinbarungen zwischen der Kommune und dem Ausgleichsbetragspflichtigen.

AusgleichsbetrĂ€ge, die vor Aufhebung der Sanierungssatzung eingenommen werden, können im Sanierungsgebiet zur DurchfĂŒhrung weiterer Projekte verwendet werden.

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung eingenommene AusgleichsbetrĂ€ge sind im Rahmen der Schlussabrechnung der Gesamtmaßnahme zu zwei Dritteln an den Bund und das Land abzufĂŒhren.

Bisheriges Verfahren im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“

Seit 2005 wurden die EigentĂŒmer im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“ kontinuierlich durch Pressemitteilungen, Veröffentlichungen im Amtsblatt sowie durch Informationsschreiben zur Ausgleichsbetragserhebung und zur Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung informiert.

Eine Vielzahl der EigentĂŒmer hat die Möglichkeit der vorzeitigen Ablöse genutzt. So konnten bereits rund 11 Mio. Euro (Stand: Dezember 2020) an AusgleichsbetrĂ€gen eingenommen werden. Diese Einnahmen kamen bis zuletzt der weiteren Innenstadtentwicklung in Cottbus zugute.

VerhÀltnis von eingesetzten StÀdtebauförderungsmitteln zu AusgleichsbetrÀgen
Grafik, Stand 2020

Weiteres Verfahren im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“

Die AusgleichsbetrĂ€ge von GrundstĂŒckseigentĂŒmern, die nicht von der Möglichkeit der vorzeitigen freiwilligen Ablöse Gebrauch gemacht haben, werden nach der (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid erhoben. Die Erhebung erfolgt auf der Grundlage des § 154 des Baugesetzbuches.

Die AusgleichsbetrĂ€ge werden anhand von gutachterlichen, grundstĂŒcksbezogenen Ausgleichsbetragsermittlungen erhoben. Vor der Festsetzung der AusgleichsbetrĂ€ge werden die betroffenen EigentĂŒmer durch Anhörungsschreiben informiert und ihnen wird die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gegeben. Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides fĂ€llig.

FĂŒr die von der Teilaufhebung betroffenen Bereiche des Sanierungsgebiets wurden  AusgleichsbetrĂ€ge erhoben. Die hieraus erzielten Einnahmen in Höhe von etwa 3,5 Mio. Euro  konnten im noch laufenden Sanierungsverfahren zur Ausfinanzierung noch durchzufĂŒhrender Einzelvorhaben eingesetzt werden.

Die Erhebung der AusgleichsbetrĂ€ge fĂŒr die noch ausgleichsbetragspflichtigen GrundstĂŒcke erfolgt nach Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung nach Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Die hieraus erwarteten weiteren Einnahmen betragen etwa 500.000,00 Euro.

Sollten Sie Fragen zum Thema AusgleichsbetrÀge haben, nutzen Sie bitte das nebenstehende Kontaktformular.

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