Erhebung von Ausgleichsbeträgen
Die Pflicht der Kommunen, Ausgleichsbeträge im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen zu erheben, ergibt sich aus dem § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB). Dementsprechend sind Grundstückseigentümer zwingend an den Aufwendungen für die städtebauliche Gesamtmaßnahme (z.B. das Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“) zu beteiligen. Die Kommunen haben hierfür keinen Ermessensspielraum.
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Solange die Sanierungssatzung in Kraft ist, entfallen für Eigentümer von ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücken in Sanierungsgebieten die Zahlung von Erschließungsbeiträgen im Sinne § 127 BauGB sowie von Straßenausbaubeiträgen nach dem Kommunalabgabegesetz. Darüber hinaus stehen zur Durchführung von städtebaulichen Gesamtmaßnahmen in der Regel auch Städtebauförderungsmittel für die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden zur Verfügung. Zudem besteht innerhalb von Sanierungsgebieten die Möglichkeit, dass Aufwendungen von Eigentümern für die Modernisierung und Instandsetzung ihrer Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt werden.
Bemessung des Ausgleichsbetrags
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Schaubild nach: Karl-Heinz-Mathony, „Von der Sanierung zum Ausgleichsbetrag“, 2. Auflage, 2014
Der Ausgleichsbetrag ergibt sich demnach aus der Differenz zwischen End- und Anfangswert.
Ob darüber hinaus sogenannte Anrechnungstatbestände gemäß § 155 BauGB vorliegen, wird im Rahmen der Anhörung vor Festsetzung des Ausgleichsbetrags erörtert. Hierzu ist den Ausgleichsbetragspflichtigen gemäß § 154 Abs. 4 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.
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Erhebung bzw. Ablösung des Ausgleichsbetrags
Laut § 154 Abs. 3 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung, entweder nach Aufhebung der Sanierungssatzung oder nach Erklärung der Abgeschlossenheit für einzelne Grundstücke per Bescheid zu erheben.
Eine weitere Möglichkeit zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags ist die freiwillige Ablösung vor Abschluss der städtebaulichen Gesamtmaßnahme auf der Grundlage von Ablösevereinbarungen zwischen der Kommune und dem Ausgleichsbetragspflichtigen.
Ausgleichsbeträge, die vor Aufhebung der Sanierungssatzung eingenommen werden, können im Sanierungsgebiet zur Durchführung weiterer Projekte verwendet werden.
Nach Aufhebung der Sanierungssatzung eingenommene Ausgleichsbeträge sind im Rahmen der Schlussabrechnung der Gesamtmaßnahme zu zwei Dritteln an den Bund und das Land abzuführen.
Bisheriges Verfahren im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“
Seit 2005 wurden die Eigentümer im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“ kontinuierlich durch Pressemitteilungen, Veröffentlichungen im Amtsblatt sowie durch Informationsschreiben zur Ausgleichsbetragserhebung und zur Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung informiert.
Eine Vielzahl der Eigentümer hat die Möglichkeit der vorzeitigen Ablöse genutzt. So konnten bereits rund 11 Mio. Euro (Stand: Dezember 2020) an Ausgleichsbeträgen eingenommen werden. Diese Einnahmen kamen bis zuletzt der weiteren Innenstadtentwicklung in Cottbus/Chóśebuz zugute.
Verhältnis von eingesetzten Städtebauförderungsmitteln zu Ausgleichsbeträgen
Grafik, Stand 2024
Weiteres Verfahren im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“
Die Ausgleichsbeträge von Grundstückseigentümern, die nicht von der Möglichkeit der vorzeitigen freiwilligen Ablöse Gebrauch gemacht haben, werden nach der (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid erhoben. Die Erhebung erfolgt auf der Grundlage des § 154 des Baugesetzbuches.
Die Ausgleichsbeträge werden anhand von gutachterlichen, grundstücksbezogenen Ausgleichsbetragsermittlungen erhoben. Vor der Festsetzung der Ausgleichsbeträge werden die betroffenen Eigentümer durch Anhörungsschreiben informiert und ihnen wird die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gegeben. Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig.
Für die von der Teilaufhebung betroffenen Bereiche des Sanierungsgebiets wurden Ausgleichsbeträge erhoben. Die hieraus erzielten Einnahmen in Höhe von etwa 4 Mio. Euro konnten im Sanierungsverfahren zur Ausfinanzierung von Einzelvorhaben eingesetzt werden.
Nach gänzlicher Aufhebung des Sanierungsgebietes im November 2020 erfolgten weitere Ausgleichsbetragserhebungen per Bescheid und zusätzliche Einnahmen in Höhe von etwa 400.000 €.
