Erhebung von Ausgleichsbeträgen

Die Pflicht der Kommunen, Ausgleichsbeträge im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen zu erheben, ergibt sich aus dem § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB). Dementsprechend sind Grundstückseigentümer zwingend an den Aufwendungen für die städtebauliche Gesamtmaßnahme  (z.B. das Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“) zu beteiligen. Die Kommunen haben hierfür keinen Ermessensspielraum.

 

„Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.“

(Quelle: § 154 Abs. 1 BauGB)

 

 

Solange die Sanierungssatzung in Kraft ist, entfallen für Eigentümer von ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücken in Sanierungsgebieten die Zahlung von Erschließungsbeiträgen im Sinne § 127 BauGB sowie von Straßenausbaubeiträgen nach dem Kommunalabgabegesetz. Darüber hinaus stehen zur Durchführung von städtebaulichen Gesamtmaßnahmen in der Regel  auch Städtebauförderungsmittel für die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden zur Verfügung. Zudem besteht innerhalb von Sanierungsgebieten die Möglichkeit, dass Aufwendungen von Eigentümern für die Modernisierung und Instandsetzung ihrer Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt werden.

Bemessung des Ausgleichsbetrags

„Der von der Gemeinde zu erhebende Ausgleichsbetrag bemisst sich nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstücks unter Anrechnung der Beträge der Beträge nach § 155 Abs. 1 Bau GB. Nach Maßgabe des § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem
  • Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtig noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und
  • dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).“
(Quelle: Karl-Heinz-Mathony, „Von der Sanierung zum Ausgleichsbetrag“, 2. Auflage, 2014, S. 466)

Schaubild nach: Karl-Heinz-Mathony, „Von der Sanierung zum Ausgleichsbetrag“, 2. Auflage, 2014

Der Ausgleichsbetrag ergibt sich demnach aus der Differenz zwischen End- und Anfangswert.

Ob darüber hinaus sogenannte Anrechnungstatbestände gemäß § 155 BauGB vorliegen, wird im Rahmen der Anhörung vor Festsetzung des Ausgleichsbetrags erörtert. Hierzu ist den Ausgleichsbetragspflichtigen gemäß § 154 Abs. 4 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

 

„Die Werte des § 154 Abs. 2 BauGB beziehen sich ausschließlich auf die Bodenwerte des Grundstücks ohne die Bebauung des Grundstücks.“

(Quelle: Karl-Heinz-Mathony, „Von der Sanierung zum Ausgleichsbetrag“, 2. Auflage, 2014, S. 466)

 

Erhebung bzw. Ablösung des Ausgleichsbetrags

Laut § 154 Abs. 3 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung, entweder nach Aufhebung der Sanierungssatzung oder nach Erklärung der Abgeschlossenheit für einzelne Grundstücke per Bescheid zu erheben.

Eine weitere Möglichkeit zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags ist die freiwillige Ablösung vor Abschluss der städtebaulichen Gesamtmaßnahme auf der Grundlage von Ablösevereinbarungen zwischen der Kommune und dem Ausgleichsbetragspflichtigen.

Ausgleichsbeträge, die vor Aufhebung der Sanierungssatzung eingenommen werden, können im Sanierungsgebiet zur Durchführung weiterer Projekte verwendet werden.

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung eingenommene Ausgleichsbeträge sind im Rahmen der Schlussabrechnung der Gesamtmaßnahme zu zwei Dritteln an den Bund und das Land abzuführen.

Bisheriges Verfahren im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“

Seit 2005 wurden die Eigentümer im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“ kontinuierlich durch Pressemitteilung, Veröffentlichungen im Amtsblatt sowie durch Informationsschreiben zur Ausgleichsbetragserhebung und zur Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung informiert.

Eine Vielzahl der Eigentümer hat die Möglichkeit der vorzeitigen Ablöse genutzt. So konnten bereits rund 11 Mio. Euro (Stand: 2020) an Ausgleichsbeträgen eingenommen werden. Diese Einnahmen kamen und kommen der weiteren Innenstadtentwicklung in Cottbus zugute.

Verhältnis von eingesetzten Städtebauförderungsmitteln zu Ausgleichsbeträgen
Grafik, Stand 2020

Weiteres Verfahren im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“

Die Ausgleichsbeträge von Grundstückseigentümern, die nicht von der Möglichkeit der vorzeitigen freiwilligen Ablöse Gebrauch gemacht haben, werden nach der (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid erhoben. Die Erhebung erfolgt auf der Grundlage des § 154 des Baugesetzbuches.

Die Ausgleichsbeträge werden anhand von gutachterlichen, grundstücksbezogenen Ausgleichsbetragsermittlungen erhoben. Vor der Festsetzung der Ausgleichsbeträge werden die betroffenen Eigentümer durch Anhörungsschreiben informiert und ihnen wird die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gegeben. Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig.

Für die von der Teilaufhebung betroffenen Bereiche des Sanierungsgebiets wurden und werden derzeit Ausgleichsbeträge erhoben. Die hieraus erzielten Einnahmen in Höhe von etwa 3,5 Mio. Euro können im noch laufenden Sanierungsverfahren zur Ausfinanzierung noch durchzuführender Einzelvorhaben eingesetzt werden.

Eine vorzeitige Ablöse insbesondere für Grundstücke, die weiterhin im Sanierungsgebiet liegen, ist bis zur Erhebung des Ausgleichbetrags per Bescheid auch weiterhin möglich.

Die Erhebung der Ausgleichsbeträge für die noch im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke erfolgt nach Aufhebung der Sanierungssatzung. Hieraus werden weitere Einnahmen in Höhe von etwa 500.000,00 Euro erwartet.

Sollten Sie Fragen zum Thema Ausgleichsbeträge haben, nutzen Sie bitte das nebenstehende Kontaktformular.

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