Vorbereitende Untersuchungen

Die rechtlichen Grundlagen für die Ausweisung von Sanierungsgebieten werden in Deutschland durch das Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Das zweite Kapitel des BauGB, das besondere Städtebaurecht, regelt die Verfahren und Instrumente, die mit der Festsetzung eines Sanierungsgebiets verbunden sind. Hier wird auch die Unterscheidung zwischen der „Vorbereitung“ und der „Durchführung“ von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen getroffen. Um ein Sanierungsgebiet ausweisen zu können, muss die Gemeinde zunächst einen Untersuchungsraum definieren und Vorbereitenden Untersuchungen durchführen.

 
Die Vorbereitenden Untersuchungen dienen der Beurteilung der Notwendigkeit von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Maßgeblich ist es, einen Überblick über die strukturellen und städtebaulichen, aber auch sozialen Verhältnisse und Zusammenhänge zu erhalten und anzustrebende Ziele zu entwickeln. Analysiert werden in der Regel die historische Entwicklung, die Stadtgestalt und Baustruktur, die Verkehrssituation, Nutzungen und Funktionen im Untersuchungsgebiet, die vorgefundene Bausubstanz, die Grün- und Freiflächen, die technische Infrastruktur sowie die Parzellenstruktur und jeweiligen Besitzverhältnisse. Der Ergebnisbericht beinhaltet neben der Analyse Aussagen zu städtebaulichen Missständen, Maßnahmenempfehlungen zur Behebung der ermittelten Missstände, einen Vorschlag zur Gebietsabgrenzung und Aussagen zur geplanten Finanzierung. Darüber hinaus ist die Durchführbarkeit der Gesamtmaßnahme zu untersuchen.

In Cottbus umfasste das Untersuchungsgebiet eine Fläche von 250 Hektar (etwa 350 Fußballfelder), welche in folgende Untersuchungsbereiche untergliedert wurde:

  • Gebiet Stadtmitte und Gebiet Ost, Spreeufer
  • Gebiet West, Karl-Liebknecht-Straße
  • Gebiet Süd, Ostrow – Taubenstraße
  • Gebiet Nord, Friedrich-Ebert-Straße

Die nachstehende Karte zeigt die vier Untersuchungsbereiche über der Fläche des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets.

Die in der Karte eingezeichnete Kulisse kann in Details vom förmlich festgesetzten Satzungsgebiet abweichen.
  • Für die Aufnahme der vielfältigen Funktionen eines Oberzentrums ist die jetzige Zentrumsfläche zu klein.
  • Es sind erhebliche Flächenareale mit ungenügender Zentrumsnutzung vorhanden (neues Zentrum).
  • Als Nutzungskonflikt ist festzuhalten: störendes Gewerbe, brachgefallenes Gewerbegelände und der beginnende Einzug von neuen störenden Nutzungen in die Gewerbebrache. (z.B. Gebiet Ost, Mühleninsel und Gebiet West)
  • Beginnende Verdrängung der Wohnnutzung durch Dienstleistungsfunktionen. (Gebiet West und Süd)
  • Es fehlen räumliche, funktionale und gestalterische Verknüpfungen des Stadtzentrums mit den umliegenden Quartieren. (Gebiet West, Süd, Nord)
  • Die Ausprägung des in Ansätzen vorhandenen Grüngürtels um die Altstadt ist ungenügend und es fehlt eine Verknüpfung mit der Spree. (zw. Bebelstraße und Karl-Liebknecht-Straße; Thälmannplatz [Anm. heute Brandenburger Platz]; Mühleninsel)
  • Eine Auflösung der historisch gewachsenen Baublöcke und fehlender Raumkanten sind festzustellen. (hauptsächlich Stadtzentrum)
  • In den neuen Wohnquartieren in der Altstadt und im neuen Zentrum ist eine fehlende Trennung des öffentlichen und privaten Raumes festzustellen. (z.B. Klosterstraße)
  • Im öffentlichen Raum (Erschließung) sind Gestaltungsdefizite festzustellen.
  • Es liegen erhebliche Wohnumfeldmängel (versiegelte Hofflächen, fehlendes öffentliches und privates Grün, leerstehende und/oder abbruchreife sowie teil- und fehlgenutzte Nebengebäude, Belastung der Höfe durch Kundenverkehr des Einzelhandels und der Dienstleistungsfunktionen, fehlende Spielmöglichkeiten) in den alten und neuen Wohnbereichen vor. (besonders in den klassischen Gründerzeitquartieren)
  • Mängel in der baulichen Beschaffenheit von Gebäuden mit Schwerpunkt im Bereich der denkmalgeschützten Gebäude, die mit erheblichen Wohnungsleerständen einhergehen. (besonders Gebiet Nord)
  • Mängel in der Wohnungsausstattung (Einzelöfen, mangelnde Sanitär- und Elektroausstattung, Grundrisse). (besonders Gebiet Nord)
  • Im öffentlichen und privaten Raum ist ein hoher Fehlbedarf an Stellplätzen vorhanden.
  • Ein hohes Verkehrsaufkommen (z.B. Bahnhofstraße, Karl-Liebknecht-Straße) und parkende Fahrzeuge beeinträchtigen die Attraktivität und Aufenthaltsqualität der Straßen.
  • Wegen fehlender bodenordnerischer Maßnahmen liegen eine hohe Anzahl ungeordneter städtebaulicher Bereiche vor.
  • Ungeklärte Eigentumsverhältnisse als Hemmnis für Ordnungs- und Baumaßnahmen. (z.B. Neustadt, Stadtmitte)

Ausgehend von den Ergebnissen der Bestandsanalyse in Verbindung mit den übergeordneten Zielen der Landes- und Regionalplanung, den Gesamtplanungen der Stadt Cottbus, den Zielvorstellungen der Träger öffentlicher Belange und den Anregungen aus den Bürgerversammlungen wurden für das Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“ Sanierungsziele formuliert. Den Sanierungszielen entsprechend wurde parallel der Rahmenplan erstellt.